전세 계약서는 집을 구하는 사람에게 가장 중요한 서류예요. 잘못 작성하거나 핵심 확인 사항을 빠뜨리면 수천만 원에서 수억 원에 달하는 보증금을 날릴 수 있어요.
이 글에서는 전세 계약서 작성 시 반드시 확인해야 할 사항, 보증금 보호를 위한 법적 조치, 그리고 꼭 넣어야 할 특약 조항까지 상세히 안내해드릴게요.
전세 계약서 기본 구성
계약서 표준 양식
전세 계약서는 국토교통부 표준 임대차 계약서 양식을 사용하는 것이 좋아요. 표준 양식에는 임대인과 임차인의 인적 사항, 임대 목적물 정보, 보증금, 계약 기간, 특약 사항 등이 포함돼요. 공인중개사를 통한 계약은 반드시 이 양식을 사용해야 해요.
필수 기재 사항
- 임대인·임차인의 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처
- 임대 목적물 주소 (등기부등본 상 주소와 일치 여부 확인)
- 전용면적, 층수
- 보증금액 (아라비아 숫자 + 한글 병기)
- 계약 기간 (시작일~종료일)
- 계약금, 중도금, 잔금 납부일과 금액
- 임대인 은행 계좌번호 (임대인 본인 명의 확인)
인감 날인 및 서명
계약서에는 임대인과 임차인 모두 서명 또는 날인을 해야 해요. 임대인이 직접 계약하지 않고 대리인이 오는 경우, 위임장과 임대인의 인감증명서를 반드시 확인해야 해요. 법인 임대인의 경우 법인 인감과 법인등기부등본을 확인하세요.
계약 전 반드시 확인할 서류
등기부등본 확인
계약 전 해당 부동산의 등기부등본을 반드시 확인해야 해요. 확인할 항목은 다음과 같아요.
- 갑구: 소유자 정보, 압류·가처분 여부
- 을구: 근저당권, 전세권, 가등기 등 담보 설정 여부
- 근저당 설정 금액이 집 가격의 70~80%를 초과하면 위험
- 가압류·압류가 있으면 보증금 회수가 어려울 수 있음
등기부등본은 인터넷 등기소(iros.go.kr)에서 발급할 수 있어요.
건축물대장 확인
건축물대장에서 해당 건물이 불법 건축물이 아닌지, 실제 용도와 맞는지 확인해요. 위반건축물이나 무허가 건물은 보증금 보호가 되지 않을 수 있어요. 정부24(gov.kr) 또는 세움터에서 열람할 수 있어요.
임대인 신원 확인
계약 상대방이 실제 소유자인지 확인해야 해요. 신분증과 등기부등본 소유자 이름을 대조하세요. 대리인 계약 시에는 임대인 위임장 + 인감증명서 원본을 받아야 해요. 임대인 통장 계좌가 본인 명의인지도 확인하세요.
전세 보증금 보호 방법
전입신고와 확정일자
이사한 날 즉시 전입신고를 하고, 계약서에 확정일자를 받아야 해요.
- 전입신고: 이사 후 14일 이내에 주민센터 또는 정부24에서 신고
- 확정일자: 주민센터, 법원, 공증사무소 또는 온라인에서 발급 (수수료 600원)
전입신고를 완료하면 다음 날 0시부터 대항력이 생기고, 확정일자를 받으면 우선변제권이 생겨요. 경매 진행 시 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리가 부여돼요.
전세보증보험 가입
전세보증보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보험사가 대신 지급해주는 상품이에요.
- HUG(주택도시보증공사): 전세보증금반환보증
- SGI서울보증: 전세금보증보험
- HF(주택금융공사): 전세지킴보증
보험료는 연간 보증금의 0.1~0.2% 수준이에요. 계약 체결 후 바로 가입하는 것이 좋아요.
임대차 신고제
보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원 초과 임대차 계약은 계약 후 30일 이내에 임대차 신고를 해야 해요. 신고 시 확정일자가 자동으로 부여돼요. 주민센터 방문 또는 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 신고할 수 있어요.
전세 계약서 필수 특약 조항
추천 특약 조항
- 보증금 반환 관련: “임대인은 계약 만료 시 보증금을 임차인의 새 주소로 이전 완료 즉시 반환한다”
- 근저당 설정 금지: “임대차 기간 중 임대인은 보증금 총액과 근저당 합산액이 시세의 80%를 초과하는 추가 담보 설정을 하지 않는다”
- 선순위 채권 고지: “현재 등기부등본 상 근저당 금액은 (금액)이며, 임대인이 허위 고지 시 계약은 무효이며 손해배상 책임을 진다”
- 전세보증보험 동의: “임대인은 임차인의 전세보증보험 가입에 협조한다”
- 수리 의무: “계약 기간 중 임대인 귀책으로 발생한 누수, 보일러 고장 등은 임대인이 즉시 수리한다”
계약 해지 관련 특약
- 임차인의 중도 해지 시 중개수수료는 임차인이 부담
- 임대인의 귀책으로 인한 해지 시 위약금 규정
- 계약 갱신 거절 요건 명시
전세 계약 이후 해야 할 일
이사 당일 할 일
- 전입신고 완료 (주민센터 또는 정부24)
- 확정일자 받기
- 전세보증보험 가입 신청
- 전기·가스·수도 등 공과금 명의 이전
임대차 신고
이사 후 30일 이내에 임대차 신고를 완료하세요. 신고를 하지 않으면 100만원의 과태료가 부과될 수 있어요. 신고 시 확정일자가 자동으로 부여되므로 별도 확정일자 신청이 불필요해요.
마무리: 계약서 한 장이 수억 원을 지켜줘요
전세 계약서는 단순한 서류가 아니에요. 내 소중한 전세 보증금을 지키는 법적 방패예요. 계약 전에 등기부등본과 건축물대장을 반드시 확인하고, 이사 당일 전입신고와 확정일자를 챙기세요.
전세보증보험까지 가입하면 혹시 모를 전세사기나 집주인의 파산에도 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있어요. 조금 번거롭더라도 이 모든 절차를 빠뜨리지 않아야 안심하고 살 수 있어요.